Vendre une maison classée F ou G en 2026 : DPE, Audit réglementaire, quelles sont vos obligations ?
Votre maison est considérée comme une passoire thermique (DPE F ou G) ? Découvrez les démarches obligatoires pour la vendre en 2026 : de l'audit énergétique réglementaire aux conséquences sur le prix net vendeur.
- • Vendre une maison F ou G : possible, mais l'Audit Énergétique Réglementaire est strictement obligatoire avant la 1ère visite.
- • L'interdiction de louer (2025 pour les G, 2028 pour les F) pousse de nombreux propriétaires à vendre.
- • L'audit énergétique est à la charge exclusive du vendeur et doit être annexé à la promesse de vente.
- • La décote moyenne constatée sur le prix de vente d'une maison F ou G varie de -10 à -20% selon les régions ("valeur verte").
Depuis que la loi "Climat et Résilience" est entrée en vigueur, le marché immobilier a été bouleversé. Les acquéreurs sont devenus intraitables sur la performance énergétique des biens. Si vous possédez une maison individuelle notée F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et que vous souhaitez la vendre, de nouvelles obligations incombent au vendeur.
1. DPE et Audit Énergétique : Quelle différence pour le Vendeur ?
Jusqu'à récemment, seul le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) était obligatoire pour publier une annonce immobilière. Désormais, pour les passoires thermiques, le DPE ne suffit plus.
Il attribue une "note" (de A à G) en évaluant la consommation énergétique théorique de la maison et ses émissions de gaz à effet de serre.
Valable 10 ansIl part du DPE pour définir comment sortir la maison du statut de passoire thermique. Il propose des scénarios de travaux chiffrés, étapes par étapes.
Valable 5 ans2. Audit obligatoire 2026 : Êtes-vous concerné ?
L'obligation de fournir un "Audit Énergétique Réglementaire" (AER) s'adresse exclusivement :
- Aux propriétaires vendeurs de maisons individuelles ou d'immeubles en monopropriété.
- Aux biens dont la note au DPE est F ou G.
- À noter : À partir du 1er janvier 2028, cette obligation sera étendue aux logements classés E.
⏳ À quel moment dois-je faire réaliser l'audit ?
La loi exige que l'audit soit réalisé avant la première visite du bien. En effet, tout acheteur potentiel visitant la maison doit se voir remettre une copie de l'audit dès sa première visite. Ne retardez pas la mise en vente de votre bien : anticipez cette démarche avec un expert certifié !
3. Que contient le rapport de l'Audit Réglementaire ?
L'acquéreur qui visite votre maison F ou G sait d'emblée qu'il y aura des rénovations thermiques à prévoir. L'Audit Réglementaire le rassure et l'incite à se projeter dans l'avenir, car il détaille de façon neutre et obligatoire plusieurs éléments :
Un scénario de rénovation globale permettant d'atteindre la classe DPE B (ou C selon les contraintes architecturales et techniques inhérentes au bâti).
Généralement structuré en plusieurs phases : une première étape prioritaire (ex: isolation de la toiture + remplacement chauffage) permettant d'atteindre au minimum la classe E, puis une seconde étape finale atteignant la classe B ou C.
L'estimation du budget prévisionnel des travaux et le récapitulatif clair des aides nationales mobilisables par le futur acquéreur (MaPrimeRénov', CEE, etc.) pour limiter son reste à charge effectif.
4. La "Valeur Verte" : Comment limiter la décote sur votre prix de vente ?
Il est aujourd'hui de notoriété publique que les maisons considérées comme passoires thermiques subissent en moyenne jusqu'à 18% de décote par rapport à un bien similaire de classe D.
Néanmoins, présenter un Audit Énergétique professionnel clair (réalisé par un **Architecte expert**), lors d'une visite se révèle être un pare-feu solide contre les négociations excessives. Lorsqu'un acheteur constate officiellement, rapport à l'appui, que les travaux structurants de la maison lui coûteraient "seulement 35 000€ (avec un pourcentage précis déjà couvert par les aides de l'État)" au lieu des plus de 80 000€ imaginés au doigt mouillé, vous maîtrisez drastiquement sa marge de négociation.
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Article rédigé par le Pôle Rénovation du Cabinet Delphine Duflos — Mars 2026.