Interdiction à la location : Le calendrier se resserre
G, F, puis E : les dates butoirs approchent pour les bailleurs. Comment anticiper les travaux pour continuer à louer votre bien en toute légalité ?
La loi Climat et Résilience est formelle : il sera bientôt interdit de louer des passoires thermiques. Voici le calendrier à avoir en tête si vous êtes propriétaire bailleur.
📅 Le Calendrier des Interdictions
| Date | Classe DPE | Logements concernés |
|---|---|---|
| Depuis 2023 | G+ (> 450 kWh/m²/an) | ~90 000 logements |
| 1er Janvier 2025 | TOUS les G | ~600 000 logements |
| 1er Janvier 2028 | F | ~1,2 million de logements |
| 1er Janvier 2034 | E | ~2,6 millions de logements |
⚖️ Que Risquez-vous ?
Un logement "interdit à la location" est considéré comme indécent au sens de la loi. Concrètement :
Le locataire peut :
- 🔴 Exiger la réalisation de travaux dans un délai raisonnable
- 🔴 Demander une baisse de loyer au juge
- 🔴 Suspendre le paiement du loyer (consignation chez le notaire)
- 🔴 Obtenir des dommages et intérêts
Le propriétaire risque :
- ❌ Impossibilité d'augmenter le loyer (même entre deux locataires)
- ❌ Impossibilité de donner congé pour vendre
- ❌ Amende administrative jusqu'à 5 000€ (15 000€ en récidive)
💡 Quelles Solutions pour les Bailleurs ?
Option 1 : Réaliser les travaux (recommandé)
C'est la solution pérenne. Pour passer de G à D (minimum légal), comptez :
- Studio/T1 : 8 000 à 15 000€
- T2/T3 : 15 000 à 30 000€
- Maison : 30 000 à 60 000€
Travaux prioritaires :
- Isolation des combles (ROI : 3-5 ans)
- Changement de chaudière (fioul → PAC ou gaz condensation)
- Isolation des murs (ITE si possible)
- Menuiseries double vitrage
Option 2 : Vendre
Si les travaux sont trop lourds, la vente peut être envisagée. Mais attention :
- Décote moyenne pour un bien G : -15 à -20%
- Obligation de fournir un audit énergétique (800 à 1 500€)
- Marché moins liquide (délais de vente plus longs)
Option 3 : Louer en meublé touristique
Les locations de courte durée (Airbnb, etc.) ne sont pas concernées par l'interdiction. Mais cette option nécessite :
- Autorisation de changement d'usage (Paris, Lyon, etc.)
- Respect du plafond de 120 jours/an (résidence principale)
- Gestion plus contraignante
💰 Les Aides Disponibles pour les Bailleurs
Bonne nouvelle : les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de :
MaPrimeRénov' Copropriété
- Jusqu'à 25% du montant des travaux
- Plafond : 25 000€ par logement
- Bonus "Sortie de passoire" : +10%
Loc'Avantages (ex-Louer Abordable)
- Réduction d'impôt jusqu'à 65% des loyers
- En échange d'un loyer plafonné (-15 à -30% du marché)
Déficit Foncier
- Déduction des travaux du revenu global
- Plafond : 10 700€/an (21 400€ pour travaux énergétiques)
📊 Simulation : Est-ce Rentable de Rénover ?
Exemple : T2 de 45m² classé G à Paris (loyer 950€/mois)
- Coût travaux pour passer en D : 22 000€
- Aides (MaPrimeRénov' + déficit foncier) : -8 000€
- Reste à charge : 14 000€
- Valorisation du bien : +15% soit +45 000€
- Possibilité d'augmenter le loyer de 5% : +48€/mois
ROI : 2 à 3 ans (grâce à la valorisation + hausse de loyer)