Audit énergétique immeuble : coût, obligations, déroulement

Contrairement à la maison individuelle, l'audit d'un immeuble (ou audit global partagé) demande une approche plus fine, intégrant les parties communes (toiture, façades, chaufferie, ventilation) et les interactions entre logements (mitoyenneté, ponts thermiques structurels).

1. Quand l'audit immeuble est-il obligatoire ?

L'obligation dépend de votre situation juridique :

📋 Cas 1 : Monopropriété (Vente)

Si vous êtes unique propriétaire d'un immeuble entier classé E, F ou G au DPE et que vous souhaitez le vendre, l'audit énergétique réglementaire est obligatoire depuis :

• Avril 2023 : Immeubles classés F et G
• Janvier 2025 : Extension aux immeubles classés E

Cet audit doit être remis à l'acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente.

🏢 Cas 2 : Copropriété (PPPT obligatoire)

Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés dont le règlement de copropriété a plus de 15 ans doivent engager un Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Ce plan s'appuie nécessairement sur :

• Un DTG (Diagnostic Technique Global) qui analyse l'état du bâti
• Un DPE collectif ou un audit énergétique de l'immeuble

Le défaut de PPPT peut entraîner des sanctions et bloquer les ventes de lots.

Taille de copropriété	Échéance PPPT
Plus de 200 lots	1er janvier 2023 (déjà passé)
51 à 200 lots	1er janvier 2024 (déjà passé)
Moins de 51 lots	1er janvier 2025

2. La différence entre DPE collectif et Audit Immeuble

Ces deux documents sont souvent confondus. Voici leurs différences :

Critère	DPE Collectif	Audit Immeuble
Objectif	Étiquette globale (A à G)	Scénarios de travaux chiffrés
Visite	Parties communes uniquement	Communes + échantillon de logements
Contenu	Recommandations génériques	Bouquets de travaux + calendrier 10 ans
Suffisant pour PPPT	Oui (minimum légal)	Oui (recommandé pour qualité)

3. Le déroulement détaillé de l'audit immeuble

La mission d'audit collectif se décompose en 5 phases distinctes :

Phase 1 : Recueil documentaire (J-15)

• Règlement de copropriété et état descriptif de division
• Plans de l'immeuble (si disponibles)
• Factures énergétiques collectives (chauffage, eau chaude) sur 3 ans
• Diagnostics existants (amiante, plomb, gaz, électricité)
• Procès-verbaux des dernières AG (travaux votés)
• Contrats d'entretien (chaufferie, ascenseur)

Phase 2 : Visite technique des parties communes (Jour J)

• Toiture : Type de couverture, isolation, état général, zinguerie
• Façades : Matériaux, isolation existante, fissures, ponts thermiques
• Sous-sol/Cave : Isolation plancher bas, humidité, ventilation
• Chaufferie : Type de chaudière, rendement, vétusté, régulation
• Ventilation : Type VMC, état des bouches, entretien
• Menuiseries communes : Portes, sas d'entrée, fenêtres de cage d'escalier

Phase 3 : Visite d'un échantillon de logements

Pour garantir la représentativité de l'audit, l'auditeur visite un échantillon de logements (généralement 10 à 20% des lots). Cette visite permet d'identifier :

• Les menuiseries privatives (type de vitrage, état)
• Les systèmes de chauffage individuels le cas échéant
• L'état d'isolation des parois depuis l'intérieur
• Les pathologies localisées (humidité, moisissures)

Phase 4 : Modélisation thermique

L'auditeur crée un modèle 3D thermique de l'immeuble intégrant :

• Toutes les parois déperditives (murs, toiture, planchers, vitrages)
• Les ponts thermiques structurels
• Les systèmes de production de chaleur et d'ECS
• La ventilation et l'étanchéité à l'air

Phase 5 : Élaboration des scénarios de travaux

L'audit propose au minimum 2 scénarios de rénovation :

• Scénario 1 : Rénovation globale (passage direct en classe B ou A)
• Scénario 2 : Rénovation par étapes sur 10 ans

Chaque scénario inclut : estimation des coûts, gains énergétiques projetés, aides mobilisables, et retour sur investissement.

4. Combien coûte un audit immeuble ?

Voici les tarifs moyens du marché en Île-de-France. Le prix dépend principalement de la taille de l'immeuble (nombre de lots) et de sa complexité :

Taille d'immeuble	Moyenne marché IDF (HT)
Petit immeuble (2 à 5 lots)	1 800€ à 2 500€
Immeuble moyen (6 à 15 lots)	2 500€ à 4 500€
Grand immeuble (16 à 50 lots)	4 500€ à 8 000€
Très grand immeuble (50+ lots)	Sur devis spécifique

5. Comment financer l'audit en copropriété ?

Plusieurs dispositifs permettent de réduire le coût :

• MaPrimeRénov' Copropriété : Aide forfaitaire de 5 000€ pour l'ingénierie (dont audit)
• CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : Prime variable selon les travaux envisagés
• Éco-PTZ collectif : Prêt à taux zéro jusqu'à 50 000€ par logement
• Aides locales : Région, département, commune (variables)

6. Comment voter l'audit en Assemblée Générale ?

La décision d'engager un audit énergétique ou un DTG se vote à la majorité simple (Article 24) de la loi de 1965. Pour faciliter ce vote, nous fournissons aux syndics :

• Une note de synthèse pédagogique pour le Conseil Syndical
• Le devis détaillé et phasé
• Un modèle de résolution d'AG prêt à l'emploi

7. Pourquoi choisir un architecte pour l'audit ?

Contrairement à un simple diagnostiqueur, l'architecte DPLG apporte :

• Une vision structurelle : Analyse de la pathologie du bâti au-delà du seul volet thermique
• Une expertise patrimoniale : Respect de l'esthétique et des contraintes architecturales (notamment en secteur protégé)
• Une capacité de maîtrise d'œuvre : L'architecte peut ensuite piloter les travaux votés
• Des chiffrages réalistes : Basés sur les prix réels du marché et non sur des bases de données génériques

Publication : Cabinet Delphine Duflos, Expertise Architecture & Énergie - Janvier 2026.